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2019-09-30 14:25 銀行貸款編輯
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  題目的表述可以完善一下,每月承受的應該是房貸的每月還款額,也可以叫月供,這是典型的由收入推算月供的例子,通用性比較強。我們可以了解一下收入與月供之間的基本原則,然后分不同的貸款類型看一下月供和貸款總額的具體情況,再結合這兩者衡量一下怎樣做會比較適合自己。

  一、月供與收入關系的基本原則和影響因素。

  1、基本原則。

  銀行為了控制風險,對于月供和收入的關系有一條基本的處理原則,商貸一般會要求月貸款支出占月收入比例控制在50%(含)以下,月所有債務支出占月收入比例控制在55%(含)以下。換句話說就是月供不能超過月收入的一半,包含月供在內的每月所有債務支出不超過月收入的55%。后面55%這個數與具體銀行的風控政策有關,有些最高可以去到75%,但有些還是要求不超過50%,雖然不同的銀行可能會有一些差異,但這種要求在國內銀行是具有普遍性的,用來參考并沒有問題。而對于公積金貸來說,很多城市要求月供占比在收入的上限可以達到60%,具體可以看當地的公積金政策。為了體現一般化,我們以可以采用50%為參考。

  2、影響因素。

  收入的認定標準:收入的認定標準并不是死板的條規,比如題目所示工資流水是14000,通常我們的理解可能會認為月收入就是14000元,這樣算下來月供就不能超過7000元了。但實際上,當按工資流水不能達到所申請貸款的月供要求時,還可以補充其他收入,比如配偶的收入、其他兼職收入、公積金個人每月繳金額等等。比如題目中月公積金4000元,按到手收入14000左右測算,自己每月繳存部分是2000元,則這時單純工資收入應該是16000元左右,這時候有不考慮其他負債的情況下,僅個人就可以承擔8000元以內的月供,再加上配偶的就可更多了。

  負債的影響:上面的數據忽略了“負債”這個影響因素,因為負債可能會占去每月收入的一部分,比如信用卡分期、車貸、其他信用貸款等,它們每月都需要償還,會消耗掉收入的一部分。有些銀行會規定包括房貸月供在內的每月支出不能超過月收入的55%,這是更關乎風控的部分,各家銀行的政策會有一些差別,有些還是要求總負債的月支出不能超過50%,有些寬松的可以達到75%。我們以55%為例,假設原來某貸款需要每月還款2000元,按照我們剛才算到的包括公積金在內的收入16000為準,16000*55%=8800,則月供就只能在6800(即8800-2000)以內。如果有其他收入或者需要算上配偶收入,只需要以這個比例換算進去就行了。

  二、幾種不同貸款方式所能承受的最高月供與貸款額度的情況。

  不同的貸款方式,特別是商貸和公積金貸,會存在著可貸款額度的差異,額度差異會影響到月供壓力的大小和首付的多少,所以對于有公積金的人來說是有必要具體問題具體分析的。

  1、從純商業住房貸款的角度來看每月能承受的月供和貸款額度的情況。

  雖然每月交這么多公積金卻不用公積金貸款的話會有些浪費,但從比較的角度出發我們也可以看看純商業住房貸款的情況,而且現實中確實也有不少人由于公積金貸款存在額度的限制而選擇商貸的,僅使用每月繳存的公積金來補充商貸的月供。我們可以看看以題目的條件在理論上的月供和額度的情況。

  無負債的條件下:上面測算14000的到手工資再加上個人月繳存的公積金2000,收入為16000左右,以50%的頂格來計算,可以承受最高每個月8000的月供,如果采用等額本息的還款方式,以利率上浮10%(5.39%)、30年的期限為條件,則對應范圍的房貸金額最高就是142萬,以7成房貸比例,對應的購房總價是203萬左右,這時具體的月供是7965元。因為每月個人和公司總繳存的公積金是4000元,在申請以公積金還月供后自己只需要補充3965元就行了。如果是等額本金則只能貸110萬左右,對應房產總價是157萬左右,額度比等額本息少了很多。

  有負債的條件下:有負債的情況要看具體的負債是多少,以及明確銀行可以接受的負債支出占比,計算出銀行可以接受的月供數據,才能做具體的測算。假設原有的負債需要每月分期還款2000元,而銀行只接受55%的總負債支出比,以16000的月收入來計算,得出月供最高只能負擔6800元,如果以上浮10%及30年期限的等額本息為條件,則對應的房貸額度是120萬左右,以7成房貸比例,對應的購房總價是171萬左右,具體的月供是6731,扣除公積金后,每月只需要付2731元。如果是等額本金則只能貸93萬左右,對應的房產總價是132萬左右,額度同樣比等額本息少很多。

  2、從純公積金貸款的角度來看每月能承受的月供與房貸額度的情況。

  公積金貸款的額度受兩方面的影響,一方面是各市都會有自己的公積金貸款最高限額,另一方面繳存年限或者公積金余額都會對額度產生影響。另外各地的最長年限也不一樣,需要結合當地的情況來考慮。

  現在在全國各城市中最高的基本額度120萬,像北京、上海、東莞等城市最高都能貸到120萬,而深圳最高只能貸到90萬,無錫在2019年10月1日之后只有60萬,所以要看具體的城市是怎樣要求的。

  如果按照題目每月個人和單位合計繳存4000的情況,以廣東的東莞為例,只要繳存2年以上,在不考慮其他影響因素的情況下,最高就能達到120萬的額度要求,以3.25%的利率計算,120萬房貸30年期的等額本息月供是5200左右,因為每月自己個人和單位合計繳存公積金是4000元,則自己只需要每月再出1200就可以了。以首付和房貸比例3:7來計算,可以買到171萬左右的房子。

  而假如在無錫,最高只能貸到60萬的公積金房貸額度,算下來30年期的月供是2611,每月不用另外掏錢了,公積金還月供已經足夠有余。

  因此月供的數字需要看當地的政策,再結合自己的購房需要來考慮。公積金政策的不同,同時有可能會導致采用公積金貸款無法滿足自己的購房需求,像深圳動不動四五百萬的房子,只有90萬的額度顯然是差很遠的。不夠部分可以采用商貸來補充,或者單純選擇商業住房貸款來解決。

  3、從商貸和公積金組合型貸款的角度來看每月能承受的月供與房貸額度的情況。

  組合型貸款是在公積金貸款的額度不能滿足購房額度時使用的,如果公積金貸款和商業住房貸款的申請條件都能滿足,那在公積金貸款不夠時,其余部分申請商貸來補充。這與當地的公積金額度和購房需要滿足的房貸相關。

  比如在東莞看中一套房子,房價243萬左右,測算到房貸大概需要170萬,而公積金最高只能貸到120萬,那另外的50萬就可以用商貸來補充。以這種形式來貸款,它們的還款是分開帳戶的,如果同樣按照等額本息30年來計算,則120萬公積金月供是5200左右,除去每月總共繳存的4000元,另外還要扣1200左右;而商貸部分是50萬,同樣按照等額本息30年的條件,月供是2800左右,總共月供剛好在8000左右,與包含個人繳存部分公積金后月收入的50%相當,因此以題目所說的條件,在東莞做組合貸的話可以貸到170萬左右。其他城市的情況只能根據當地的政策來計算,但是原理是相通的。

  三、那一種貸款方式最合算?

  以上的一些例子基本都是以等額本息來計算,并且以30年為期限,這樣相對于等額本金貸到更多的房貸額度,而有些城市的公積金是不能做到30年的,所以具體還要結合當地的情況。在此忽略具體的影響因素,僅就以上三種方式對比一下怎樣做更適合。

  從成本的角度來看,優先選擇公積金貸款,因為公積金的利率是3.25%,現在很多地方的商業住房貸款利率在上浮后都超過5%,有的地方甚至超過6%,兩者的差異是很大的。同樣是100萬房貸,30年的期限,等額本息的全部利息相比前者要少得多,公積金的利息是56萬,而商貸利率上浮10%的總利息是102萬左右,利息省了將近一半。

  因此只要公積金額度能滿足購房的額度需求,而自己又能滿足公積金貸款的申請條件,那就首選公積金。如果需求的房貸額度超過了公積金的可貸款額度,再考慮組合型貸款,盡可能利用公積金的低利率,不過這種貸款方式并不受銀行和開發商的歡迎,一方面流程復雜,另一方面商貸的需求額度不多,銀行的熱情并不高,在有些城市可能很難辦下來,這時候商業住房貸款就變成了無奈的選擇。

  綜上所述,雖然能從14000的到手月工資和每月總共4000的公積金繳存額這些條件大概地測算一個人的月收入,但每月具體能承擔的房貸月供需要結合本人的負債情況、當地的公積金政策以及所選擇的貸款方式這些因素來衡量,大致的月供可以參考文中的數據,或者結合實際情況做一些更改,最好是盡量利用公積金做房貸,可以節省很多利息。

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