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2019-10-16 22:18 理財規劃小編
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未來五年內,北海平均房價達3萬/平米的概率很小。如果說單一樓盤出現3萬/平的價格,那倒是不排除可能性,但并不能代表北海房地產整體水平。

本題內容有五個部分:
  • 前言——幾個概念的明確

  • 支撐地區房價走高的內生性因素

  • 北海2018年社會經濟發展狀況

  • 北海房價走勢及兩主城區價格

  • 對北海當前房價合理性的評估

前言——幾個概念的明確

1、本題表述的“未來”時間周期不明確。未來到底是什么時候?是30年?是50年?還是100年以后……。“未來”的房價是多少,能不能達3萬/平米,應當說沒有人能知道,還得是讓市場說了算。為便于分析,和尚明確預設了——未來五年內

2、北海房價問題的表述。北海是全國四線城市,轄有四個縣級以上行政管理區,依樓主表述題意,北海房價應當是指——北海市主城區。北海市主城區有兩個,即海城區和銀海區,主城區的房價一般較其他城區房價要高,相對來說更能代表一個地區的房地產水平,因此,下面的房價分析會傾向主城區房價。



支撐地區房價走高的內生性因素

房子是商品,不論是居住屬性還是金融屬性,房子的商品價格水平最終由市場供需關系決定。市場供需關系最主要體現為消費者的購買力

一個地區的購買力,通常由收入水平和需求水平組成。如果說收入水平有了,但是對住房的需求較低,房價也是較難走高;如果說有需求的市場欲望,但是收入水平較低,房價也是較難走高的。只有在收入和需求達到比較充分的狀態,房價的市場化走高才有基礎,才能持續,這個市場邏輯應當是比較容易理解。

歸根結底,一個健康的房地產市場價格,最終是由地區的內生性因素決定的,這個內生性因素就是當地的經濟基本面和人口增量規模。

北海2018年社會經濟發展狀況

1、人口增量規模情況



2010年常住人口153.93萬,2018年常住人口168萬,十年時間增加14萬人,增幅9%,年化增長率0.9%。常住人口增長率非常緩慢(小)。



2010年戶籍人口161.75萬,2018年戶籍人口178.18萬,十年時間增加16.43萬人,增幅10.15%,年化增長率1.01%。戶籍人口增長率非常小(緩慢)。

從上述人口數量變化來看,北海市屬于存量人口流出地區,同時缺乏增量人口流入。同時作為一個地級市,人口規模總量也較小。這些對于當地房價購買力是有相當的瓶頸。

2、社會經濟發展狀況

——經濟基本面

  • 2018年GDP值1331.87億元,人均7.93萬元,全國水平6.46萬元。

  • 三次產業的結構比例為16.6:48.1:35.3,很明顯農業占比較大,以工業經濟為主,高附加值的服務產業經濟較落后。主要規模工業產業:造紙、化工、機械設備、汽車制造、醫藥為主,多為傳統性行業。

  • 財政預算收入71.64億元,稅收收入49.89億。人均創收0.43萬元,人均創稅0.3萬元。全國人均創收1.31萬元。

  • 金融機構人民幣各項存款余額1092億元,金融機構人民幣各項貸款余額753.8億元。

——居民生活水平

  • 住戶存款653.75億元,人均3.73萬元。全國平均5.19萬元。
  • 社會零售總額2018年為265億,人均1.58萬元。全國水平1.98萬元。

  • 居民人均可支配收入23536元,其中城鎮居民人均可支配收入31912元,農村居民人均可支配收入12749元,城鄉差別較大。全國水平28228萬元。

  • 全市城鎮非私營單位在崗職工(含勞務派遣人員)年平均工資為60622元。

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